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        完善政策 強化服務 規范管理 整體推進全區物業管理工作上新臺階

        瀏覽次數: 日期:2016年9月7日 09:59

        完善政策 強化服務 規范管理 整體推進全區物業管理工作上新臺階
        自治區住房和城鄉建設廳廳長    秦義
        2016年8月16日)

        同志們:

            今天,自治區政府在赤峰市召開全區物業管理工作現場會暨舉辦第二屆內蒙古自治區物業管理服務技能大賽,主要目的是圍繞貫徹黨的十八屆三中、四中、五中全會和中央及自治區城市工作會議精神,結合深化城市管理體制改革總體要求,總結全區物業管理服務規范年活動,部署下一步重點工作。

            上午我們參觀了赤峰市的部分物業管理項目,我相信大家的感受一樣,每個項目都有自己的特色,基本做到了精細化、規范化管理,總體情況非常好。

            剛才于文濤副市長結合實際全面介紹了赤峰市物業管理工作,赤峰市松山區向陽辦事處、赤峰市金地恒通物業服務有限公司、赤峰市嘉毅物業服務有限公司三個單位做了重點交流發言,具有典型性和啟發性。赤峰市市委、市政府高度重視物業管理工作,在將物業管理工作納入各旗縣區黨政領導班子考核內容,完善相關政策,加強市場監管,加快推進物業管理誠信體系建設等方面走在了全區前列,經自治區政府批準,我們把現場會安排在了赤峰市。

            根據會議的安排,下面我通報一下全區物業行業的發展情況。

            一、全區物業管理服務工作總體發展情況

            “十二五”以來,各級政府、物業主管部門把物業管理工作作為房地產行業的重要工作內容,納入重要議事日程,加強組織領導,建立和完善工作機制,健全工作機構,到目前,絕大多數盟市均成立了物業管理辦公室,配備專職人員,同時完善所轄旗縣區物業管理機構設置,全面指導、監管本地區物業管理工作。通過積極采取和落實有效措施,物業管理各項工作取得了顯著的成效。物業服務企業也加強自身管理,強化服務標準和質量,切實提高市場競爭力,物業管理服務整體水平有了較大的提高。

            截止目前,全區物業服務企業已達到2392家,其中一級企業11家、二級企業126家,物業從業人員達15萬人;全區新建住宅小區實現了物業管理全覆蓋,老舊住宅小區物業管理覆蓋率達到71.7%(包括物業管理、準物業管理和自治管理),盟市所在地的物業覆蓋率平均達到90%以上。物業服務企業綜合實力和市場競爭力明顯增強,物業服務合同金額近30億元,合同額達到1000萬以上物業企業不斷增加,據不完全統計,呼和浩特市17家、包頭市13家、鄂爾多斯市5家、巴彥淖爾3家、烏海市3家、赤峰市5家、錫林郭勒盟2家。

            近年來。我區在加強物業管理服務工作方面主要采取了一下措施:

            (一)“以創促建”,扎實開展全區“物業管理年、規范年”活動

            自治區黨委政府高度重視,從2012年開始組織開展了為期三年的自治區物業管理年活動(2012-2014年),制定了《自治區物業管理年活動方案》。

            為鞏固“物業管理年”活動取得的成果,進一步提高物業服務質量和管理水平,提升物業行業整體素質,促進物業服務業健康有序發展,自治區人民政府又決定自2015年開始開展以“規范物業服務市場各方主體行為,提高物業服務水平和服務質量,擴大物業管理覆蓋面”為主要內容、為期三年的“物業管理服務規范年”活動。去年,我們在包頭市召開了現場會議,全面總結了“物業管理年”活動取得的成果,安排部署“物業管理服務規范年”啟動的各項工作。

            (二)完善政策體系,促進全區物業服務業健康發展

            一是為加強全區新建商品住宅交付使用管理,規范房地產開發經營行為,切實維護購房人合法權益,2013年自治區住房和城鄉建設廳等8個部門聯合印發了《新建商品住宅小區交付使用標準》(內建房[2013]475號),對新建商品住宅小區在公共服務設施和基礎配套設施的基本建設條件、竣工驗收工作責任和違反標準的懲罰措施等方面作出明確規定。二是為進一步規范物業服務收費行為,加強全區物業服務收費管理工作,2014年自治區住房和城鄉建設廳與自治區發改委聯合印發了《關于規范物業服務收費加強收費管理工作的通知》(內發改費字[2014]1029號),明確廉租住房、公共租賃住房實行政府指導價,住宅與非住宅實行市場調節價,在我國率先建立了物業服務收費動態調節機制,解決物業服務收費難、收費標準低的問題,進一步推動了物業服務良性健康發展。三是2015年報請自治區政府印發了《關于加強物業管理 促進物業服務業發展的意見》(內政發[2015]91號)(以下簡稱91號文件),明確了今后一個時期物業服務業發展的總體要求和目標任務,從積極培育和規范物業服務市場、提升老舊小區物業管理水平、加大政策扶持力度等8大方面,提出了31項的具體措施,有很強的針對性和可操作性。文件下發后,各地政府認真貫徹有關精神,結合實際紛紛出臺了支持發展物業服務業相關政策,全面扶持和保障物業服務業健康有序發展。四是按照91號文件要求,2016年我們還制定了盟市領導班子(物業管理工作)績效考核指標和評價辦法,將物業管理覆蓋率、老舊小區整治改造率和落實扶持政策情況等內容列入考核指標,就考核指標與各盟市物業主管部門對接,在各盟市對各自的考核指標確認核實并簽署意見后,上報了自治區黨委組織部。

            (三)完善管理體系,推進物業服務標準化進程

            隨著我區經濟的持續發展和城鎮化的不斷推進,城鎮居民的居住環境和工作條件不斷改善,對物業管理服務的要求越來越高,物業管理工作也日益受到關注,物業服務業也有了長足的進步,全區物業服務企業的數量和規模也逐步加大,并仍然呈上升勢頭。因我區物業管理行業起步較晚,市場機制尚不健全,管理手段滯后,尤其缺乏相應的行業規范、標準,在一定程度上影響和制約著物業服務業向更高層次發展。由于缺乏行業規范、標準,物業管理活動主體之間圍繞物業管理服務的內容、質量及價格難以達成共識,行業主管部門面對矛盾和糾紛只能做一些簡單的疏導,效果甚微。部分矛盾長期得不到解決,甚至影響了社會的和諧和安定。為加快物業服務標準化、規范化建設的推行步伐,達到物業服務質量目標化,服務方法規范化、服務過程程序化,解決業主和物業服務企業的合法權益,我廳與自治區質監局聯合制定了《居住物業管理服務標準》、《辦公樓物業管理服務標準》、《商業物業管理服務標準》、《醫院物業管理服務標準》等四項地方標準,3月15日通過國家備案,6月15日實施。這不僅是物業服務企業加強基礎性管理工作的有效措施,還是促進和提升服務品質、提高市場競爭力的有力手段,對推動物業服務行業的健康、持續發展有著重要作用。一次制定四項物業服務標準,在全國也是首例的。

            (四)創新調解機制,維護業主和物業企業合法權益

            物業服務涉及每一個百姓的切身利益,我們知道,住宅小區是居民出現爭議、糾紛、矛盾的高發區,解決不好不僅會對項目的管理造成負面影響,更不利于社會的和諧穩定。多年來,各地積極探索建立居民委員會、業主委員會、公安派出所、物業主管部門等多部門聯動的物業糾紛調處機制,對糾紛的及時調處發揮了積極而重要的作用。2015年,我們與自治區司法廳聯合印發了《關于進一步加強內蒙古自治區物業糾紛人民調解工作的實施意見》(內建房[2015]393號),大力加強物業糾紛人民調解組織和物業糾紛人民調解員隊伍建設,加強物業糾紛人民調解制度化、規范化建設和保障機制建設,積極預防、化解物業服務企業與業主以及業主之間的矛盾糾紛,推動物業糾紛人民調解工作創新發展。同時各地還注重積極發揮人民調解在預防、化解物業服務管理糾紛中的職能作用,及時解決業主、物業企業之間的矛盾糾紛,化解物業管理、服務糾紛,維護業主和物業服務企業合法權益,維護了社會和諧穩定。我區各地在物業糾紛調解工作中進行了有益探索,鄂爾多斯市成立了7個旗縣級物業糾紛調解組織,處理物業糾紛;通遼市全面推行物業簡易法庭,及時解決物業糾紛;包頭市青山區成立了“房產物業巡回法庭”,接到物業投訴案件200余件,結案42件,開庭20次。

            (五)改進工作制度,強化住宅專項維修資金管理和使用

            各地嚴格執行了《住宅專項維修資金管理辦法》,全面落實新建商品住宅建立住宅維修資金制度,按照91號文件的規定,加大對維修資金安全運行監管力度,把住宅專項維修資金的收繳、使用、管理作為物業管理的重要工作來抓。在使用方面,制定了相關制度,簡化使用審批條件和程序,對房面漏水、管道堵塞或破裂、單元門損壞、電梯停運、消防系統故障等維修事項,經業主委員會或社區居委會現場確認,經主管部門審核后即可使用維修資金,不僅提高了維修資金的使用率,也為物業服務企業對住宅共用部位、共用設備進行及時維修、維護創造了有利條件。截止2015年12月底,全區交存住宅專項維修資金總額77.37億元(包括售后公房),使用9億元(包括售后公房),使用率約為11.63%。

            (六)整治薄弱環節,擴大老舊小區物業管理覆蓋面

            自治區政府高度重視老舊小區整治工作,將老舊住宅小區整治改造作為民生工程,列入重要議事日程,在91號文件中明確指出老舊住宅小區綜合整治改造要堅持政府主導,把整治改造資金列入政府年度預算,并改造比例每年不低于總數的20%,爭取用3-5年的時間把符合條件的老舊住宅小區全部改造完成。各級政府按照91號文件規定,結合本地區實際財政列支部分資金來支持老舊住宅小區整治改造工作,并采取與既有建筑節能改造相結合,本著改造一個、接管一個、管好一個的原則,使老舊住宅小區改造工作扎實推進。通過進行圍護結構保溫、室內采暖系統供熱計量、室外管網改造及熱源平衡、庭院管網、小區道路硬化、環境整治、綠化亮化、設施配套等整治工作,老舊小區煥然一新,不僅使城市面貌得到了明顯提高,更使廣大居民的居住環境得到了有效改善,真正解決了百姓安居樂業的實際問題,受到了廣大居民的肯定和擁護,對于構建和諧社會、化解社會矛盾、維護社會穩定做出了積極的貢獻。呼和浩特市采取市、區兩級財政共同負擔的原則,共投入資金40億元,累計整治改造了1300個老舊住宅小區人。包頭市采取了對基礎條件較好的老舊小區,引入物業服務企業實施專業化物業管理,物業服務費在居民有償購買的基礎上,由市、區兩級政府按1:1的比例設立物業管理扶持專項資金,以3年為獎勵期限,之后推入市場運作,物業綜合覆蓋率達80%,業主滿意度達84%。呼倫貝爾市、興安盟、烏蘭察布市積極投入資金,加大老舊小區整治改造力度,及時完成了年度計劃。

            截止2015年底,全區共累計完成老舊小區整治改造5022(包括單體樓)個、近8000萬平方米,投入改造資金150億元。對改造后的老舊住宅小區逐步實施了物業管理或準物業管理、業主自治管理,改造后的老舊住宅小區物業覆蓋率平均達到60%以上。

            (七)規范企業行為,樹立物業企業良好社會形象

            為建立物業雙方監督機制,便于相互監督,進一步規范全區物業服務企業從業行為,促進物業服務行業健康有序發展,2015年我廳制定印發了《內蒙古自治區物業服務企業行為準則》的通知(內建房[2015]475號),明確了物業服務企業內部管理、接管退出服務項目、日常服務、安全管理、協管責任、員工行為等行為準則,對約束、規范物業服務企業從業行為,樹立物業企業在全區物業管理活動中的良好形象具有積極重要的作用。

            組織開展物業服務項目創優達標工作,充分發揮典型示范引領帶動作用。2015年對各盟市上報的128家物業管理創優達標項目進行了實地驗收,呼和浩特市巨海城五區等18個項目被評為自治區物業管理示范項目,中國移動內蒙古公司等54個項目被評為自治區物業管理優秀項目。盡管創優達標項目數量占比較低,但總體上講,承擔項目管理的物業服務企業在本地區都是比較優秀的企業,能夠注重制度建設、強化內部管理、轉變服務理念、注重經營規模,實現了經濟效益和企業文化等諸方面的提升,為行業發展做出了表率。特別值得一提的是呼和浩特市的仁和物業通過了自治區主席質量獎的提名。

             (八)“以賽促學”,提高物業從業人員隊伍整體水平

            為提升物業服務企業整體水平,引導和規范物業服務內容和標準,樹立企業員工愛崗敬業理念,2014年在呼和浩特市舉辦了以“增強服務意識、提振服務精神、強化服務技能、提高服務質量”為主題的內蒙古自治區首屆物業管理服務技能大賽,旨在通過保安、客戶服務、公共區域保潔和工程維修四個崗位的技能比賽,促進全區物業服務從業人員整體水平,使得物業管理更加規范、發展更加健康。明天自治區將在赤峰市體育館舉辦以“立足母業、服務增效、創優爭先、智創未來”為主題,以客服服務展示、智慧物業綜合技能、居家養老服務、秩序維護綜合能力為比賽內容的第二屆內蒙古自治區物業管理服務技能大賽。全區12個盟市28支物業企業代表隊參加比賽,并從全區選拔了54名裁判員,在堅持公平、公正、合理的基礎上,進行逐項評分,按得分成績高低確定名次,并由組委會統一對成績排名前十名的參賽隊進行表彰。通過大賽將起到積極的引領、推進物業行業向規范化、智慧化、專職化、多元化發展的作用。

            二、我區物業管理工作存在的主要問題

            物業管理是一個系統工程,是一個大課題,與先進省市、先進城市相比,與群眾的期望相比,我區物業管理工作還有較大差距,仍存在許多亟待解決的問題。  

            (一)物業管理地區間發展不平衡,覆蓋面較低。在盟市之間、旗縣之間物業管理差距較大,部分旗縣推行物業管理行動慢、措施不得力。

            (二)老舊小區物業管理普遍薄弱。受開發時條件制約,設計標準低、基礎配套落后,普遍存在隱蔽管道老化、堵塞,公共設施破損及開發企業遺留其他各類問題等因素,普遍存在管理不到位、甚至棄管現象。

            (三)物業管理與政府部門行政界限及專營單位運營責任不清。如小區內的違法私搭亂建、突發治安事件物業管理與城市管理責任如何劃分;小區內的水、電、氣、熱、有線電視等物業管理責任與公共事業單位的經營責任如何區分等,目前,物業管理承擔了大量無償的社會公益工作,對物業管理產生了負面影響。

            (四)物業服務與業主、業主委員會的矛盾調解機制還未真正建立起來。業主有償服務觀念滯后,有意無意拖欠物業服務費用的現象比較普遍,物業服務費收繳率低,部分物業企業經營困難;部分物業企業服務意識不強,服務質量、服務水平不高,重收費、輕服務、侵犯業主權益等問題交織。

            (五)住宅專項維修資金的收繳、使用還需進一步加強。住宅專項維修資金管理機構不健全,管理經費不足,管理成本無處核銷;住宅專項維修資金使用中“雙2/3”的規定執行困難,資金使用率較低,未能及時發揮應有作用;尚未建立全區統一的維修資金監管系統,導致管理水平參差不齊,部分盟市資金監管不到位。

            (六)老舊小區整治改造過程中,部分業主提出不符合整體改造規劃的建議,難以滿足部分業主的要求,造成業主不配合、不理解的情況,使改造整治工作的推進受到阻礙。

            這些問題的存在,是造成我區物業管理企業良莠不齊,制約我區物業管理行業快速健康發展的主要原因,如何發揮好我們政府及部門的職能職責,引導物業服務業科學發展,化解這些矛盾、困難,是擺在在座每一位面前的重要課題,需要我們認真研究解決。

            三、理清思路、突出工作重點,促進物業服務業有序發展

            今年是十三五的開局之年,也是“物業管理服務規范年”活動開展的關鍵的一年,我們要按照自治區政府有關的工作部署和要求,理清思路、突出重點,進一步加強、完善和改進物業管理工作,落實各方主體責任,著力為促進物業服務業健康有序發展做出新的更大的貢獻。從住建系統要抓好以下幾個方面的工作。

            (一)認真抓好貫徹自治區政府91號文件的落實。一是全面推行物業管理招投標制度,建立優勝劣汰的良性運行機制。這項工作我們已經喊了幾年了,有的盟市已經建立招投標平臺,建立了相關制度,物業管理市場化和社會化進程明顯加快。沒有建立這項制度的地區要加快工作步伐,力爭年底前全面建立。二是認真落實財政補貼等優惠扶持政策。按照91號文件規定,要落實好對接管老舊住宅小區、保障性住房小區、回遷安置小區的物業服務企業給予資金補貼和低收入家庭業主的物業費補貼、創優達標項目和老舊小區物業企業的獎勵以及稅收扶持等政策,使這些惠民政策真正落到實處。在此基礎上,配合自治區有關部門做好對盟市領導班子物業管理年度績效考核目標任務。

            (二)深入開展好“物業管理服務規范年”活動。一是通過規范年活動,進一步強化物業主管部門監管行為、規范物業服務市場行為、規范物業服務企業行為、規范業主大會或業主委員會履職行為等工作,實現物業服務區域內突發事件得到及時有效處理,違章搭建、違規裝修、破壞公共綠地、無序停車等行為得到有效遏制,物業管理秩序得到有效維護,物業服務糾紛和投訴明顯減少,物業服務費收繳率明顯提高。二是建立物業主管部門相關負責人和工作人員物業信訪接訪日制度,通過接訪進一步了解和解決物業企業與業主之間的矛盾和存在問題,維護企業和業主的合法權益。三是建立和完善物業企業退出市場機制,培育誠信服務機制,要求企業遵守市場法則,嚴格依法辦事。

            (三)、認真抓好《居住物業管理服務標準》等四項自治區物業服務地方標準的宣貫工作。各地要加大宣傳力度,通過舉辦培訓班等多種形式,將各項標準的核心、精神進行講解介紹,提高服務雙方執行標準的主動性,進一步推進住宅、辦公樓、醫院、商業物業項目標準化服務進程,通過統一服務標準,優化工作流程,形成“質價相符”的正常市場運行機制。

            (四)、切實做好《內蒙古自治區物業管理條例》修訂工作。積極配合自治區人大、法制辦開展《條例》修訂相關調研,通過條例的修訂,有效解決物業管理服務工作中出現的新情況、新問題,為依法做好物業管理工作提供法律保障。

            (五)強化住宅小區智慧化建設管理

            隨著智慧城市的推進,住宅小區的管理也需要跟上時代的步伐,響應國家實施“互聯網+”工作的精神要求,通過小區智慧化管理建設,一方面可以加快內蒙古智慧城市的推進,另一方面可以全面提升物業管理水平和從業人員的素質,也讓廣大市民充分享受現代信息技術帶來的智能、方便、快捷,使生活更加豐富多彩。我廳已審定通過智慧小區設計標準,將為新建住宅小區的智慧化建設提供基礎和標準,希望各地嚴格執行。在推進智慧化管理過程中,要敢于創新,大膽實踐,避免浪費,要優先通過軟件平臺實現管理智慧,再逐步推進硬件建設,讓自治區、盟市、旗縣區的住建、房管、社區、業主委員會、物業等部門實現工作聯動、信息互通、數據共享的辦公局面,為全區住宅小區智慧化管理打下堅實的基礎。

            (六)、適應社會發展,開拓創新物業服務業態

            物業服務新業態涉及的很多,這里我主要強調一下居家養老服務,居家養老服務是為居家的老人提供生活照料、家政服務、康復護理和精神慰藉等服務的一種形式,它是對傳統家庭養老模式的補充和更新,是發展社會服務,建立養老服務體系的一項重要內容。物業服務企業具有適宜參與居家養老服務的優勢:一是物業服務企業在社區服務中擁有會所、場地以及設施管理主導權,可以充分利用這些資源,為老人開展各項服務。二是物業企業24小時不離小區,能夠及時解決老人應急求助問題。三是物業企業長期服務于業主,能得到住戶信任。四是物業管理以企業行為提供服務,質量上比單一的家政服務質量較有保證。五是物業企業掌握業主家庭信息,有利于開展養老服務。目前內蒙古仁和物業、日信海清物業正在初步嘗試居家養老服務,我們明天舉辦的技能大賽也有居家養老項目的比賽,希望各物業服務企業利用有利條件,積極參與,全面推廣居家養老服務。

            (七)深化城市管理體制改革,理順體制機制。

            同志們,物業管理與群眾密切相關,是今后住房和城鄉建設系統經濟管理的一項重點工作,我們要以此次現場會為契機,堅定信心,持之以恒,努力破解難題,不斷創新做法,提升我區物業管理水平,打造人民滿意的物業管理服務,推動全區經濟社會發展和物業管理邁上新臺階。

            謝謝大家!

        所屬類別: 物業動態

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